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Es común observar que cuando un agente inmobiliario visita un inmueble con el fin de ponerle precio para su posterior venta, toda su pericia se enfoca al “objeto” o sea a la materialidad que se presenta ante sus ojos. Lo mismo acontece, cuando se muestra el inmueble a un posible comprador, y este se focaliza principalmente en sus características físicas.

El tasador en estos casos presupone que el inmueble pertenece a uno o mas propietarios, con títulos perfectos y además que existe solo un mercado objetivo, como así también una determinada moneda y forma de pago.

Es una costumbre de nuestra época, solicitar el servicio de tasación a varias inmobiliarias y la mayoría de las veces los valores a los que se arriban difieren mucho entre si, predisponiendo al vendedor del inmueble a optar por el precio mas alto de entre los aportados por los profesionales.

La salida a esta situación de gran incertidumbre, es utilizar un enfoque o criterio basado en un análisis DIMM,  o sea teniendo en cuenta  el derecho sobre el inmueble, el inmueble como objeto construido, el mercado o mercados que demandan el inmueble, como así también la moneda y forma de pago.

Haciendo uso de este análisis, no será contradictorio llegar a varios precios de venta y no solo uno. Por lo tanto tendremos un valor de mercado por cada mercado analizado.

Como ejemplo, un inmueble en determinada zona apta para la construcción de edificios en propiedad horizontal, tendrá un valor comprador para desarrolladores inmobiliarios, siendo el objeto de tasación la capacidad edificable del lote y no el inmueble construido en el mismo.

Lo más probable es que la construcción preexistente sea un obstáculo a demoler para poder construir el nuevo edificio. Por otro lado si el inmueble en cuestión se encuentra afectado en un determinado grado de protección patrimonial, esta situación se trasuntará en otra dificultad para aprovecharse el rendimiento del lote en cuanto a su capacidad edificable.

Siguiendo con el mismo ejemplo, otro será el valor para un mercado de personas que buscan un inmueble como residencia para su familia, en cuyo caso el  objeto es la casa en tanto solución habitacional, así como el valor agregado de su tipología, diseño arquitectónico, etc., sin importar la capacidad edificable del lote como variable principal.

Existe otro mercado puntual y especial y es el de los vecinos linderos, que en zonas de uso comercial están dispuestos a pagar un precio mayor en vista del potencial beneficio de incrementar superficies y medidas del frente para vidrieras o ingresos alternativos.

Entonces la conclusión sería, que son muchos los valores, tantos como los mercados que emergen de los diversos usos del inmueble. No obstante para que la tasación sea un servicio y solución efectiva para los clientes se debe dilucidar objetivamente y con criterio fundado, cuál es el mejor uso del inmueble y las reales posibilidades de poder llegar y penetrar el mercado objetivo correspondiente al mismo.

Fuente: Técnico inmobiliario